Die huiskoop proses
Die tyd het vir jou en jou gesin aangebreek om ‘n nuwer, groter, gewoonlik duurder huis te koop, en hoewel die besluit heel eenvoudig klink en is, is dit tog goed om voorbereid te wees en basiese kennis te dra van die eiendomkoop- en oordragproses. Kom ons aanvaar vir die doeleindes van hierdie bespreking dat julle die nuwe huis identifiseer het en dat ‘n “Aanbod om te koop” dokument deur julle en die verkopers geteken is. Wat gebeur nou?
(1) Die “Aanbod om te koop” dokument word nou aan die oordragsprokureur (conveyancer) oorhandig. Die oordragprokureur, wat tradisioneel deur die verkoper aangewys word, gaan nou voort met die formele proses om eienaarskap van die eiendom vanaf die verkoper na die koper oor te dra en sal aan die einde van die proses die titelakte aan hom oorhandig. Die proses behels ‘n aantal gelyktydige stappe wat almal deur die oordragprokureur bestuur word.
(2) Ontvangs van die afskrif van die “Aanbod om te koop” dokument en instruksies om die oordrag van eienaarskap te prosesseer. Die oordragprokureur sal gelei word deur die inhoud van die Koopooreenkoms , welke terme deur die koper en verkoper bereik is en vervat is in die Koopooreenkoms dokument. Die oordragprokureur is derhalwe verplig om “ die koek te bak” volgens die resep wat vir hom vooruit voorberei is. Nadat kennis geneem is van die terme van die ooreenkoms tussen die twee partye word ‘n lêer geopen, en word voortgegaan met die oordragproses slegs indien aan al die opskortende voorwaardes soos in die Aanbod om te koop dokument aangeteken, voldoen is ( bv. die toestaan van ‘n verband)
(3) Die deursoek van aktekantoor rekords.
Die aktebesorger onderneem ‘n ondersoek van die relevante aktekantoor rekords (die aktekantoor naaste aan die eiendom ter sprake) om die eiendom details te bepaal, rekords van eienaarskap en om te bepaal of daar enige verbande teen die eiendom geregistreer is.
(4) Bestaande verband oor die eiendom. Indien die verkoper ‘n verband oor die eiendom laat registreer het, sal hierdie verband alle pogings tot oordrag van eiendomsreg belemmer. Die aktebesorger is nou verplig om die verbandhouer te kontak ( gewoonlik ‘n bank ) om sy samewerking te versoek, en sal nou ‘n brief rig aan die verbandhouer om hom in te lig dat die eiendom verkoop is, en hom versoek om die verkoper se titelakte aan die aktebesorger te besorg ( die bank behou eiendomsreg van die titelakte as deel van sy sekuriteit.) Die aktebesorger sal ook nou die verbandhouer vra wat die bedrag is om die bestaande verband af te los by registrasie van die eiendom, en sal die verbandhouer versoek om sy eie prokureurs opdrag te gee om die nodige dokumentasie op te stel wat deur die aktekantoor benodig word om die bestaande verband te kanselleer ten tye van die registrasie van die eiendom in die naam van die koper. Aangesien die meeste banke nie in staat is om die lêer, waarin die titelakte en verband bewaar word, sonder ‘n rekeningnommer op te spoor nie, is dit baie belangrik dat die verbandrekeningnommer reflekteer word in die inligtingsgedeelte van die Verkoopsooreenkoms. Die meeste banke benodig ‘n driemaande periode vir die kansellering van enige verbande deur hulle toegestaan, en hef ‘n boete indien dit nie gebeur nie. Genoeg tyd moet dus vir hierdie kennisgewingperiode toegelaat word.
(5) Toestemming van die munisipaliteit. Dit word kragtens die wet nie toegelaat om ‘n eiendom sonder die skriftelike goedkeuring van die munisipaliteit oor te dra nie. Hierdie goedkeuring sal slegs gegee word indien alle gelde aan die munisipaliteit veskuldig, betaal is. Die aktebesorger sal dus ‘n staat van gelde verskuldig aan die munisipaliteit aanvra. Hierdie staat, behalwe dat hy deesdae langer en langer neem om uitgereik te word, toon geen ooreenkoms met die maandelikse staat wat die verkoper ontvang het nie, en is gewoonlik ‘n potensiele bron van debat. Hierdie staat sal besonderhede van alle agterstallige betalings vir grondbelasting en dienste bevat, sowel as die balans van betalings van grondbelasting vir die res van die finansiele jaar en ook ‘n vooruitskatting van dienstegelde vir die volgende 3 maande. Hoewel dit gewoonlik ‘n bitter pil is om te sluk, is dit in die beste belang van die transaksie dat die verkoper betaal en later argumenteer. Dit sal verseker dat die oordragsproses na ‘n eindpunt beweeg sonder onnodige vertragings. ‘n Gedeelte van die bedrag betaal (die grondbelasting vanaf die datum van oordrag vir die volgende 4 maande) sal vir die rekening van die koper wees, wat sy gedeelte op aanvraag aan die aktebesorger moet betaal.
(6) Voorbereiding van voorlopige dokumente. By die ontvangs van die aktekantoor besonderhede en die voldoen aan alle opskortende voorwaardes, sal die aktebesorger voortgaan om dokumente wat deur die aktekantoor en S.A.I.D. voorgeskryf word, voor te berei vir ondertekening deur die koper en verkoper. Dit spreek dus vanself dat indien een van die partye afwesig gaan wees gedurende hierdie fase van die oordragproses, die oordrag van eiendomsreg vertraag sal word, tensy die nodige reelings getref word vir ondertekening voor die vertrek van die party.
(7) Ondertekening en kostes.
Na ondertekening van die voorlopige dokumente sal die koper deur die aktebesorger gevra word om die oordragsfooi rekening te betaal. Hierdie rekening sal bestaan uit die aktebesorger se fooi ( tesame met BTW daarop ), die oordragskoste betaalbaar aan SAID, en die fooi wat deur die aktekantoor gehef word. Dit is belangrik dat hierdie kostes deur die koper betaal word ten minste een maand voor die beoogde registrasiedatum van die eiendom, aangesien die aktebesorger die oordragskoste aan SAID moet oorbetaal voordat die aktekantoor genader kan word vir die registrasie van die oordrag van die eiendomsreg. Oordragskoste is betaalbaar (op ‘n glyskaal) op alle verkooptransaksies waar die eiendom nie aan ‘n BTW betaling onderworpe is nie, en waar die verkoopprys meer as R1 000 000 is.
(8) Koper se verband:
Indien die koper om ‘n verband moet aansoek doen om vir die eiendom te betaal, sal die bank wat die verband toestaan ‘n prokureur van hulle keuse aanwys om die standaard verbanddokumentasie voor te berei. Hierdie prokureurs sal met die oordragprokureurs skakel om sodoende inligting te bekom wat benodig word vir die voorbereiding van die verbanddokumente. Die verbandprokureurs sal onafhanklike reëlings met die kopers tref vir die ondertekening van die dokumente, en sal ook hulle eie faktuur vir dienste gelewer aan die koper oorhandig. Dit is baie belangrik dat die koper ‘n duidelike begrip het van die vereistes met betrekking tot die verband, soos neergelê deur die verbandhouer (die bank), aangesien versuim om aan die vereistes te voldoen kan veroorsaak dat die verband ongeldig word, met die moontlike blootstelling aan finansiele verleentheid.
(9) Finale fase: Wanneer almal gereed is (die verbandprokureurdokumente is onderteken, die verbandkansellasieprokureurs se toestemming is in hulle besit en deur die verbandhouer geteken, die hereregte kwitansie en grondbelasting-en diensteklaring is ontvang) sal die oordragprokureur met die ander tersaaklike prokureurs skakel en reël vir ‘n gelyktydige indien van dokumente by die aktekantoor. Op die voorafbepaalde datum sal alle prokureurs hulle dokumente gelyktydig by die aktekantoor indien. Hierdie dokumente( genoem “papers” in Eng.) word saamgevat deur die aktekantoor, en aan ‘n spesifieke aktekantoorondersoeker toegewys. Die ondersoeker ondersoek al die dokumente, en indien in orde, word hulle goedgekeur vir registrasie. Hierdie proses in die aktekantoor duur gewoonlik 10 dae ( dit mag varieer) Indien foute of probleme opduik met enige van die dokumente (papers) word die dokumente afgekeur. Indien die dokumente goedgekeur word vir registrasie - en seker gemaak is dat alle gelde verskuldig vir die transaksie betaal is of waarborge gelewer is - sal die oordragprokureur reëlings tref met die prokureurs ter sprake vir die registrasie om plaas te vind. Tydens die registrasieoomblik word eienaarskap van verkoper na koper oorgeplaas. Op hierdie dag ontvang die verkoper sy verkoopprys, en die transaksie is voltooi.
(10) Hoe lank duur dit? Dit is moeilik om presies te skat hoe lank die oordragproses neem vanaf die oomblik dat die oordragprokureur sy instruksies ontvang. Indien gedwing om te skat kan mens aanneem dat, indien alle betrokke partye hulle kante tydig bring, die hele transaksie vanaf die oorspronklike “Aanbod om te Koop” binne drie maande afgehandel kan word.
(11) Gevolge van registrasie van eiendomsoordrag:
Sodra die oordrag van eienaarskap in die akteregister opgeneem is, het die koper volle regte van eienaarskap en kan hy met die eiendom handel soos hy wil onderworpe slegs aan beperkinge soos vervat in die titelakte of munisipale soneringsskemas. ( Soneringsskemas bestaan uit ‘n stel reëls en regulasies wat die gebruik van enige eiendom binne ‘n sekere gebied reguleer tot die wedersydse voordeel van almal)
Nota: Oorspronklike artikel geskryf deur Miltons Matsemela Prokureurs, en in Afrikaans vertaal deur SULET BLUHM EIENDOMME.